樓市，風起了！

??2月，多個城市的新房市場出現來訪和認籌雙高，釋放出樓市回暖信號。

??CRIC數據顯示，剛剛過去的1月，對比2022年同是春節的2月成交面積來看，北京、上海、成都、杭州、武漢、西安、濟南、?？?、南寧、東莞等城市都出現了10%以上的漲幅。其中，北京、杭州、武漢、成都漲幅達25%及以上。

??政策層面，2023年至今，中央“降首付、降利率”釋放利好預期，地方層面，多個城市政策放松，涉及放松限購、放松限貸、放松限價、放寬公積金貸款、稅費減免、購房補貼等。

??2月15日，《求是》雜志發表《當前經濟工作的幾個重大問題》，在中央經濟工作會議公報的基礎上，文章進一步強調了房地產之于國民經濟的重要性，點明未來地方因城施策的發力方向。

??結合近期決策層表態和近期市場變化來看，前期寬松政策和低房貸政策確實使得一部分城市開始復蘇。但復蘇是局部而非全面的，持續性是尚且存疑的，底部修復過程也較為緩慢，短期內市場仍需要溫和的政策保駕護航，呵護來之不易的市場信心。

??2023年2月16日國家統計局發布70個大中城市房價數據，一線城市商品住宅銷售價格環比轉漲、二三線城市環比降勢趨緩。結合此前3月房價同、環比數據來看，鄭州、武漢、天津、福州、徐州等共計15城房價結束“3連降”。

??同時，各地回暖信號頻出。

??上海連續出現多個“日光盤”，更有項目出現“千人搖”行情；北京某樓盤銷售周末一天帶看十多組客戶，更有樓盤單日熱銷20億；廣州新房二手房市場雙雙“抬頭”，更有部分樓盤宣布收回折扣或漲價；隨著近期交易量的增加，深圳不動產登記中心官微甚至發布公告稱，為更好地滿足企業群眾錯峰辦事、延時辦事需求，恢復午間延時服務。

??不僅僅是一線城市，杭州、成都、東莞、濟南等城市也傳出成交量大漲、來訪量激增的消息。

??CRIC數據顯示，2023年1月多個城市成交較2022年春節月出現明顯提升，其中杭州以186%的漲幅領跑，成都、武漢等也出現了明顯復蘇，較2022年春節月提升25%以上。

??由于2月尚未過去，從截至2月19日的周度數據來看，重點監測城市成交指數一線城市微降，二三線城市仍保持一定的漲幅，其中二線成交指數環比增長11.04點。成都、武漢成交面積保持在30萬平方米以上，繼續領跑，重慶、長沙成交環比增長顯著。

??從2023年開年以來重點城市的熱銷項目來看，往往具備供應稀缺、配套完善、營銷加碼等多項優勢疊加。

??如杭州蝶翠迎賓府到9號線翁梅站直線距離僅約350米，精裝限價26600元/平方米；成都中洲錦城湖岸位于城南高新區大源板塊，周邊均已建設成熟，目前無其他新房項目在售，亦無待開發地塊，均價32904元/平方米。

??同時，這些熱點城市仍有不少認購率僅10%的項目，如杭州的如沐清暉城與溪攬星院分別于2月11日、16日開盤，認購率僅為5%與10%；成都的城投置地國賓璟園、人居鎏林語以及武漢的德信江宸于2月12日開盤，認購率都在10%以下。

??我們認為，目前應當理性看待回暖。

??2023年春節至今，部分市場回暖的主要原因有三大因素：首先，按照歷史規律，因春節返鄉，每年春節后基本都會迎來一輪需求釋放；其次，隨著疫情的全面解綁，在2022年底高峰過去后，也會釋放部分補償性購房需求；最后，在中央“降首付、降利率”釋放利好預期，各地政策放松刺激下的加持，短期內市場會有一定的推動作用，長期是否有持續性還需進一步的觀察。

??從目前監測到的數據來看，出現認購上升，銷售提升的項目，主要集中在核心一二線城市和強三線城市的特定區域，即使是在核心一二線城市內也有部分區域去化艱難。

??因此，后續市場未必會由點及面整體復蘇，目前整體仍在底部修復過程中。

??2月15日，《求是》雜志發表習近平總書記重要文章《當前經濟工作的幾個重大問題》，在中央經濟工作會議公報的基礎上，文章進一步強調了房地產之于國民經濟的重要性。房地產業對經濟增長、就業、財稅收入、居民財富、金融穩定都具有重大影響。

??同時點明了未來地方因城施策的發力方向，一方面，重點支持挖潛空間更大的改善性需求，另一方面，定向支持多孩家庭、人才新市民群體購房。

??從2023年至今的行業相關政策來看：

??1月，央行、銀保監會建立首套住房貸款利率政策動態調整機制；住建部部長倪虹、銀保監會主席郭樹清等積極表態房地產；

??2月，自然資源部回應《關于進一步規范住宅用地供應信息公開工作的通知》，優化完善集中供地制度；央行召開2023年金融市場工作會議，因城施策實施好差別化住房信貸政策，落實好金融16條政策。

??地方層面，據不完全統計，截至2023年2月19日，累計發布約54項分類放松政策，主要涉及放松限購、放松限貸、放松限價、放寬公積金貸款、稅費減免、購房補貼等。

??這些寬松政策和低房貸政策使得一部分城市開始復蘇，但當前市場復蘇勢頭還是以點狀為主，底部修復過程也是較為緩慢的，短期內市場仍需要溫和的政策保駕護航，一些壓力城市寬松政策也有進一步加碼的必要，促使房地產市場早日重回良性循環軌道。

??整體來看，當前市場分化特征還將延續。

??從目前市場走勢來看，一二線城市中，上海、杭州、合肥、成都，接下來可能會進入一段需求透支之后的短期瓶頸期，部分熱點片區的改善盤可能還會有一波熱銷，但郊區剛需盤會明顯乏力。

??深圳、武漢等經歷了前期調整的城市，當前市場已經出現了一波企穩回升的跡象，無論是來訪還是認購量，都出現了小幅回升，接下來可能會相對穩定。

??重慶、福州等城市信心正在修復過程中，在開發商以價換量的情況下，市場有進一步修復的可能。

??至于因返鄉置業釋放而出現一定回升的三四線城市后續市場還需進一步觀察。

??我們認為，在目前復蘇尚不明朗的現階段，更需要維持政策的連續性和穩定性,穩定各方主體預期、重塑行業信心，使行業盡快回歸平穩健康的良性發展軌道。任何一個單邊上升或單邊下降的、劇烈波動的行情都是不利于行業發展的。