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      博弈激烈、分化加劇 上海樓市新政落地調查

      市場吳若凡 樊永鋒 2023-10-27 08:44:02 來源:中房報

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      ??“二手房殺價太狠了。購房人往往照著原價的20%來砍價?!鄙虾5囊晃毁Y深房產經紀人張洪超告訴中國房地產報記者,國慶期間,看房人數明顯增加,但熱度僅僅維持了不到兩周時間,同時,二手房市場的價格博弈也越來越激烈。

      ??自今年9月上海實施樓市新政以來,市場出現了新的局面,一方面政策帶來的利好讓9月份的一二手房交易量掀起一波成交小高峰,但上海樓市在10月份似乎回歸了平淡,目前僅有高端改善類還保持相對較強的購買力,剛需和置換類需求的交易已經回歸常態。

      ??另一方面,新房市場呈現出持續的分化態勢。從區域分布、價格水平、到產品類型,無不體現出市場的多元化和復雜性。首先是中心城區,從區域分布來看,新房市場呈現出明顯的地域性特征:浦東新區、黃浦區、靜安區等市中心區域的新房市場整體銷售勢頭不俗,遠離市中心的郊區項目則面臨更大的銷售壓力。但同為市中心項目也有分化情況,除了一些核心區域的項目依舊熱銷外,其他項目開始出現續銷和啟動中介分銷的情況。

      ??在業內人士看來,9月1日出臺樓市新政之后,政策熱度時間短、客戶冷靜速度快,并沒有交出令人滿意的答卷,記者多方走訪調查發現,新政落地后真實的市場情況遠比想象中復雜。

      ??二手房市場深度博弈

      ??買賣雙方心態不一

      ??10月17日,上海優化住房公積金貸款套數認定標準,成為全國首個實行公積金“認房不認貸”的一線城市。新標準規定,無房、在全國無公積金貸款或首次公積金貸款已結清的,可以認定為首套住房。同時,在上海已有一套房、符合改善型認定條件,在全國無公積金貸款或首次公積金貸款已結清的,認定為第二套改善型住房。

      ??疊加之前9月1日開始執行的商業貸款“認房不認貸”政策,上海已連續出臺多項刺激樓市的政策,隨之而來的是成交立竿見影的回暖,中指研究院數據顯示,9月上海二手商品房成交17498套,日均583套,環比增長12.8%。

      ??不過,多名從事二手房交易的經紀人對中國房地產報記者表示,新政帶來的市場熱度并未持續多久。預期中的國慶長假成交高峰并沒有到來。

      ??這個國慶長假,中原地產聯洋店董(該公司“合伙人制度”下的職位,類似于店長)鹿華帥難得休息了3天,他告訴記者,“黃金周”前幾日,店里除了安排必要的值班人員,其他經紀人都進行了輪休,“感覺大家都出去旅游了,來看房的客人很少?!?/p>

      ??不止是鹿華帥的門店,所有經紀人幾乎都有類似的感覺,客戶變少了。

      ??上海鏈家數據顯示,在政策放開的首個周末,鏈家門店的帶看量增長30%以上。9月1日至10日,上海商品房的成交套數是一線城市中最多的,達到3761套,但相比上一個10天成交周期,仍然下降了約4成。

      ??認房不認貸政策執行的第一周,上海二手房市場的門店來訪量和交易量確實有明顯上升,但熱度并未持續多久。中原地產數據顯示,10月1日至10月6日,受“十一”長假影響,上海二手房每天的成交量均在100套以下。

      ??“當下賣房,只有降價一條路可走”。

      ??中原地產新華路店董張洪超向記者表示,“我一直提醒業主,想賣掉房子,必須要降價才行,要么索性撤牌不賣?!?/p>

      ??以一套位于鎮寧路華山路的東方劍橋小區的某房源為例,張洪超介紹,從年初至今,該房源已經累計降價1000萬元,降幅達25%。業主表示,如果誠心購買,價格還可以談。

      ??二手房成交難,已經成為買賣雙方以及中介們的共識。

      ??中原地產浦東森蘭店董宋滬雄向中房報記者表示,相比新政落地之前,購房人下手更為果斷。

      ??購房人張女士此前已經看了大半年的房子,她告訴記者,自己關注的小區價格在逐漸下降,9月初,隨著新政出臺,張女士覺得價格已經差不多了,便決定出手。最終,張女士選擇了一套總價500多萬元、90平方米的兩居室,而該價格相較于年初,便宜了近50萬元。

      ??類似張女士這樣的購房人不在少數,還有一部分購房人選擇繼續持幣觀望。與此同時,購房人的心態也有了變化。

      ??中原錦繡華城店董汪鵬告訴記者,“看著房價一直在跌,購房客覺得現在買了就虧,許多原本想出手的客戶也不買了?!?/p>

      ??買漲不買跌,是普遍心態。以汪鵬所在的錦繡華城片區為例,9月份第二周,他的門店就成交了4套房源,但截至10月份第三周,他的門店10月份只成交了1套房源。

      ??中原地產聯洋店董鹿華帥認為,現在是購買二手房撿漏的好機會。

      ??他舉了個例子,位于聯洋碧云社區的一套188平方米的大平層,今年3月份市場價格在2000萬元左右,還不議價,但現在這套房源1600萬元就能拿下,累計降幅達25%,用中介的話說“買到就賺到,是大漏”。

      ??相較之下,賣家的心態沒有太大變化,一部分賣家愿意通過降價來配合成交。不過,也有許多業主開始選擇直接“躺平”,索性撤牌由售改租。

      ??“看房客多了,但依然沒有轉換為實際成交,大家都知道樓市出了政策,但總覺得還沒有到底?!睆埡槌嬖V記者,從整個國慶黃金周期間的市場表現看,雖然帶看量有明顯增加,平均每天都有5至10組,但沒有轉換為實際成交。

      ??顯然,買賣雙方還在彼此的試探中博弈。

      ??新房市場分化嚴重

      ??熱門板塊依靠中介拓客

      ??新房市場則呈現另外一番景象,自上海實施“認房不認貸”政策后,許多新房的認購熱度略有上升。

      ??基于“認房不認貸”等利好政策的落地,上海中原地產數據顯示,8月28日至9月3日,上海新房成交面積27.71萬平方米,環比增加113.98%;9月4日至9月10日,新房成交僅5.66萬平方米,環比減少近80%;新政后的第三周,成立面積環比再次增加了53%。

      ??今年9月,上海新建商品住宅成交面積77.9萬平方米,環比增加39.6%。

      ??9月25日,上海徐匯區“紅盤”云錦東方三期二批次正式開售,105套房源在搖號至244號左右時便全部售罄,單套成交最高總價9618萬元。值得留意的是,該項目入圍分數高達118.32分,是上海市實行積分制度以來首個“滿分盤”。

      ??緊接著,位于上海內環內的新房項目海玥黃浦源開啟認籌,在售均價14萬元/平方米,基本清盤,所剩大多為高區單價17萬元/平方米的大平層戶型。項目在認購期間雖未觸發積分限售,但仍需要以2.5:1的比例進行搖號選房。

      ??此外,其他等待取證認籌的新天地中海順昌玖里、北外灘弘安里、老西門露香園、董家渡綠城外灘蘭庭、徐匯濱江啟元、匯元璽、陸家嘴濱江凱旋門等項目依然人氣高漲。任何風吹草動的信息,都有高端買家的關注。

      ??盡管有前述熱門項目仍然保持著高銷售熱度,但也有一部分項目的開盤銷售較為平淡。多名案場銷售向記者表示,現在的新房銷售積分要求也不高了,也沒有之前那么火爆了。

      ??以上海內環內靜安區某板塊項目為例,今年10月份起,該項目因為蓄客不足,開始向中介尋求幫助。此前,該項目兩次開盤均觸發了積分限售。

      ??上海市區內環內楊浦區稀缺地塊的某項目,單價12.1萬元/平方米,今年前兩次開盤的去化率不足80%,如今,項目第三次開盤伊始便啟動了中介分銷。

      ??其他如寶山、梅隴等質素不高的板塊已經紛紛啟動中介分銷。除了啟動分銷,市區內的一些新盤也開啟了降價促銷,但受政策限價因素的影響,開發商只能通過送車位券等方式來進行打折促銷。中環內某項目甚至通過“小定鎖房源”的辦法來吸引客戶,即購房人只要花3萬元,就能鎖定一套房源,后續不要了可以直接退款。

      ??對此,一位品牌房企的營銷負責人向記者表示,這主要是二手房置換周期過慢,拖沓了新增客戶入市的節奏。同時,由于新房集中供應的關系,四季度許多項目新盤扎堆上市,疊加房企回款指標壓力,導致項目銷售壓力有所加劇。

      ??即便房企用盡各種營銷手段,一些區位不佳的項目銷售依舊沒有明顯起色。

      ??種種跡象表明,上海核心板塊已經出現了分化現象。一邊是熱門板塊認籌率依然較高、一房難求,另一邊則是銷售持續遇冷。

      ??58安居客房產研究院院長張波表示,市場變化的背后,體現了政策調控措施對購房者和開發商的影響,也是市場需求和供應之間的變化。

      ??張波表示,一方面,購房人基于改善型住房需求,在各種刺激政策之下出現了復蘇。核心區域因為土地稀缺性,新房價格仍然堅挺。大量高端客群有換房需求,老房換新房的客戶,也在“認房不認貸”以及首付比例下調的刺激下,讓高端豪宅市場再次火熱。

      ??另一方面,現在的熱門板塊受二手房成交不利的影響,“價格倒掛”開始逐漸減少或者消失,直接導致購房者對于房地產投資的意愿收縮,一些原來熱門的項目不再受到追捧。

      ??據記者不完全統計,整個“十一黃金周”期間,上海外環內共有12個項目處于認購期,再加上一些續銷和待推蓄客項目,至少有50個上海新樓盤活躍在2023年的“十一”。其中,內環內項目海玥黃浦源項目,國慶期間來訪100組,成交12套,中環普陀桃浦金茂府項目來訪600多組客戶,成交10余套,寶華紫薇項目來訪500組到訪,成交40余套。

      ??前述營銷負責人表示,續銷樓盤的轉換率相比上半年已經明顯降低,新增看房客戶數量也不如預期。

      ??上海中原地產市場分析師盧文曦表示,四個一線城市全部落地“認房不認貸”,雖然效果不及預期,但余溫尚在,還能繼續發揮效用。如今,政策帶來的新增來客數量過了高峰期開始出現明顯回落,但絕對量仍要高于政策落地前,說明政策發揮的效力還在。

      ??外圍市場冷熱不均

      ??核心城區的成交明顯分化,上海外圍市場也呈現出冷熱不均的情況。

      ??10月24日,上海金山區打響了外圍板塊限購松綁的“第一槍”。 當日,上海金山區發布重點轉型區域人才購房實施細則。其中提出,非滬籍人才在滬繳納社?;騻€稅滿3年及以上且在本市無住房的,可購買1套住房,同時購房資格由居民家庭調整為個人。

      ??在業內人士看來,金山區域為上海的遠郊區域,市場表現并不理想,屬于一個封閉型市場,客戶主要是區域內消化,很難有市區客戶外溢過去。

      ??金山區域市場是上海外圍樓市的一個縮影。目前來看,上海郊區樓市依然低迷。

      ??自去年四季度開始,上海郊區不少項目便開始啟動分銷,同時開啟打折促銷活動。

      ??58安居客研究院研究總監陸騎麟表示,這主要是受集中供應的影響,項目扎堆上市對于外圍市場造成一定的壓力,尤其是約70%的新盤主要集中在外環外區域,外環外的供求比只有約1.5:1。

      ??同時,由于缺乏成熟的配套,上海外環外區域的非核心板塊項目普遍面臨更大的去庫存壓力,核心地段與非核心地段的明顯分化的趨勢。

      ??自出臺“認房不認貸”新政后,上海五大新城和外環外市場的各類樓盤來訪有10%至20%的提升,其中,成交表現好的主要是配套成熟的核心板塊、地段產品力表現不錯的項目,如嘉定新城和青浦新城,這些區域的項目由于和周邊二手房存在“價格倒掛”,銷售表現尚可。除此以外,上海外圍板塊的項目銷售依然面臨困境。

      ??整個“十一”期間,上海五大新城的新房項目新增客戶日趨減少,訪客轉化成交比例下降,意向客戶因為二手房置換周期拉長,持幣待購者觀望情緒嚴重??捶康娜瞬簧?,但意向堅決或者購房條件具備的群體數量卻有所減少。

      ??陸騎麟表示,當前外圍樓市成交主要以本地改善型需求為主,如果限購全面取消才有可能激發外部的剛需入市,從而利好全市的房地產市場回暖,因此,此次的樓市政策刺激區域和力度是明顯不足的。

      ??有意思是的,上海樓市新政出臺以后,上海外圍市場一度出現了“千人搖”的情況,位于嘉定新城的萬科理想之地三期于今年9月底開啟認購,推出385套房源,該項目收獲超過1010組認購,認購率為385%;位于浦東唐鎮的華發半島華庭,160套房對應640組認購客戶,認購率達到400%。

      ??一位品牌房企的華東區域市場與客戶研究部負責人向記者表示,限購政策的松綁,有助于增加新的購房群體,但這類群體也往往更傾向于配套成熟的核心板塊、地段的產品力表現不錯的項目。

      ??目前,上海樓市的購房邏輯隨著市場的變化已經發生了改變。隨著消費者需求的不斷變化和市場環境的不斷變化,未來的新房市場將更加多元化和復雜化??蛻粼谟邢薜念A算范圍內,只會選擇最好的板塊、板塊內最好的項目。

      ??上述市場與客戶研究部負責人表示,對于開發商來說,精準定位目標客戶群體、合理定價以及提供優質的產品和服務將成為制勝的關鍵。想在目前的環境中贏得市場,在眾多競品中脫穎而出,現階段,對于開發商而言沒有太多好的辦法?!绊椖肯胍セ?,要么自身產品過硬,要么臨近地鐵商圈的成熟地段,要么通過低總價性價比來吸引客群?!?/p>

      ??比如,松江的某熱銷項目,套均優惠10萬元,還送車位,今年“國慶”期間共成交了60套。

      ??另據記者觀察,目前上海外圍市場的在售項目,如奉賢、金山、松江等地的有些項目,去化普遍不理想。一些產品因周邊缺乏配套,即使啟動打折促銷,銷售情況也沒有明顯的好轉。

      ??綜合看來,當下上海樓市仍處于恢復期,最差的時候已經過去了,但未來會不會繼續向好,要看政策層面會不會繼續發力,宏觀經濟環境會不會有所改善。

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      中國城市住房價格288指數

      (2023-02)

      1571.9

      • 0.13%
      • -0.91%
      日期指數環比同比
      2023.011569.9-0.97%-0.14%
      2022.121572.1-0.92%-0.11%
      2022.111573.9-0.12%-1.08%
      2022.101575.8-0.20%-1.01%
      2022.091579.0-0.02%-0.87%
      2022.081579.3-0.04%-0.62%
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