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      土地市場延續低溫,分化或進一步加劇

      原創劉敏 亞晨 2023-11-27 12:04:49 來源:中房網

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      ??中房網訊 (劉敏 亞晨/文)最近一段時間以來,土地限價機制逐漸退出市場的呼聲日漸高漲。就連一向堅守政策的一線城市,也迎來了松動的信號。

      ??11月21日,廣州市黃埔區掛牌今年第四批次土地出讓的首宗宅地。根據公告,此次掛牌宅地出讓按照價高者得原則確定競得人,并未設置地塊最高成交限價。

      ??這意味著廣州在此次土地出讓中,取消了限地價政策,也成為一線城市中首個取消地價上限的城市。

      ??事實上,近期全國已有多個城市恢復了土拍“價高者得”。據中房網不完全統計,截至目前,包括廣州、天津、重慶在內的23個城市相繼調整了土拍規則,不再設立最高限價。

      ??土地市場延續低溫

      ??部分城市調整土拍規則的背后,是今年土地市場陷入持續低迷的態勢。

      ??財政部此前公布的數據顯示,2023年1-10月國有土地使用權出讓收入約3.50萬億元,同比下降20.5%。土地市場的持續低溫表現,不但進一步加劇了房地產市場的消極情緒,也給地方財政帶來了較大壓力。

      ??進入10月份,在土地市場供應節奏有所加快,以及部分城市力推優質地塊的帶動下,雖然土地成交動力小幅上升,但仍不及以往同期的成交水平。

      ??根據諸葛數據研究中心監測,全國主要地級市2023年10月份成交規劃建筑面積為4202.45萬平方米,環比小幅上升5.23%,同比降超50%。盡管流拍現象有所改善,但溢價率小幅回落。數據顯示,10份月全國主要地級市流拍率較上月下降近4個百分點至13.1%;溢價率為3.58%,環比下降0.55個百分點。

      ??諸葛數據研究中心認為,自今年二季度以來,溢價率下行趨勢顯著,不排除是受房企銷售回款不佳等因素影響,資金壓力猶存,溢價空間明顯被壓縮。

      ??此外,從城市等級來看,一線城市土地市場成交活躍度上升顯著,二線城市供需趨穩。三四線城市供應雖在持續增加,但成交動力相對不足。

      ??根據諸葛數據研究中心提供的數據,10月份一線城市成交規劃建筑面積同環比分別上漲3.65%、159.89%,土地出讓金較上月翻倍。二線城市成交規模環比微增0.75%,同比下跌約40%,成交樓面價雖然較上月有所回落,但仍趕超去年同期10%左右。三四線城市成交小幅下降4.42%,收金約664億元,較上月增加1.46%。

      ??土拍分化進一步加劇

      ??多城取消地價上限的舉措,意味著土拍再度向市場化過渡。在重回“價高者得”后,重點城市土拍過程中也發生了一些變化。

      ??11月25日,南京取消土地限價后的首場土拍結果出爐。據悉,此次土拍仍延續底價成交的局面,出讓的9宗涉宅地塊全部以底價成交。

      ??對此,鏡鑒咨詢創始人張宏偉表示,南京的市場銷售壓力一直比較大,整個廣義庫存多達36個月左右。盡管取消土拍限價,但土拍熱度還是和整個市場供求關系密切相關。

      ??11月15日,成都迎來了“雙限”取消后的首場集中土拍。從結果來看,本輪土拍整體溢價率為11%,較三季度有明顯提升。11月2日,合肥在恢復“價高者得”后的首次土拍中,濱湖金融板塊05號地塊吸引多家房企爭搶,最終溢價率高達44.89%,同時也刷新了合肥土拍單價的最高記錄。

      ??10月30日,濟南在取消限價后的首場土拍中成交10宗地塊。其中,歷城區兩宗地塊分別經歷多達241輪和236輪競價成交,最終溢價率均超過50%。

      ??但需要注意的是,無論是成都、合肥,還是濟南,在土拍中都出現了分化加劇的現象,一些熱點地塊溢價率高企,非熱點地塊更多的是以底價成交。

      ??例如,成都本次成交的7宗地塊中,除2宗熱點地塊外,1宗地塊以較低溢價成交,其余4宗地塊為底價成交。合肥出讓的5宗地塊中,有3宗為低溢價或底價成交。濟南出讓的10宗地塊中,僅4宗溢價成交,其余6宗均為底價成交。

      ??取消“限地價”對市場影響幾何?

      ??在易居研究院研究總監嚴躍進看來,放松限地價政策一方面有助于優質土地價格的發現,利好出讓金增加。部分城市增加了取消房價限制的措施,也使得拿地利潤空間增大。這對于激活房企拿地積極性,確保土地市場復蘇和向好發展,以及進一步影響市場預期等都有積極作用。預計后續各地在地價方面還會進一步放松,更好推動土地市場的復蘇和健康發展。

      ??《丁祖昱評樓市》認為,取消地價上限并不能從根本上改變整體土拍市場遇冷的趨勢,反而會在一定程度上加劇城市及區域之間的分化。在當前土拍市場整體趨冷,部分城市分化加劇的背景下,關鍵還是在于市場銷售面的回暖,接下來若樓市銷售仍未轉好,多數城市的土地出讓還將“艱難”,整體地市熱度仍將延續低位運行。

      ??中房研協測評研究中心指出,“限地價”作為樓市過熱時期出臺的限制性政策,在現階段已不合時宜,也不符合構建市場化商品房與保障性住房雙軌并行的發展規劃,應當予以調整或取消。但同時也要認識到,取消“限地價”,對于大部分城市房地產市場而言,提振效果有限;對于大部分民企和中小型房企而言,挑戰或大于機遇。

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      中國城市住房價格288指數

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