“制造業當家” 中山市5000畝商住地改產業用地

??地方政府正在嘗試減少對房地產和土地財政的依賴。

??3月6日，來自中山市自然資源局的消息顯示，中山計劃將翠亨新區、岐江新城合共超過5000畝的商住用地，調整為工業、新型產業、商業、文化等綜合產業用地。

??中山市自然資源局相關負責人在接受當地媒體采訪時表示，作出大面積土地用途的調整，體現的是中山為高質量發展、“制造業當家”騰挪空間的堅定決心?！拔覀兎艞壛硕唐诶?，但收獲的是長遠的好處?！睋渫嘎?，未來中山將推動更多居住及商業用地向產業用地轉變。

??雖地處粵港澳大灣區，也有著制造業的良好基礎，但過去幾年，中山錯過了產業轉型升級的好機會，房地產在固定投資中的占比也較高，地區生產總值（GDP）不斷被其他城市趕超。2022年，中山的GDP增速僅為0.5%，在廣東21個地級市中排在第十位。今年，中山打算奮起直追，GDP的增長目標為6%，其中，工業投資的增長目標高達60%。

??3月7日，廣東省體制改革研究會執行會長彭澎對中國房地產報記者表示，地方政府對房地產的依賴是全面的，應逐步轉變，要讓GDP去房產化，需要有強大的產業體系支撐，尤其是一批有市場競爭力的企業群體?！爸猩桨延玫叵虍a業園區發展傾斜，就是要擺脫對房地產的依賴。希望中山能夠成功以經濟數據來反映探索的模式有效、可復制可推廣?！?/p>

??商住地改用途  拓展產業空間

??翠亨新區位于中山市東部臨海區域，包括南朗街道、橫門島及周邊海域，總規劃面積226平方公里。其中，起步區包括馬鞍島、橫門西水道和西側區域，總面積為56平方公里，陸域面積35平方公里。

??此次，位于馬鞍島原規劃超3000畝的居住用地，將被調整為綜合產業用地，綜合產業用地總面積將達1.86萬畝，占總建設用地的40%。據介紹，翠亨新區未來將以馬鞍島為核心推進高質量發展，提升以科技產業為核心的發展能級，打造面向未來的國際一流科技創新區、中山制造業數字化智能化轉型升級示范區、中山參與粵港澳大灣區建設的主陣地。

??岐江新城原本規劃的綜合產業用地總面積約1.3萬畝。中山計劃將其中的勝隆片區、火炬科教園片區及總部經濟區東區片區部分用地調整為綜合產業用地，減少新增居住及商業用地規模，增加產業用地布局。調整后可增加超2000畝綜合產業用地，增幅超15%。

??中山市自然資源局相關負責人表示，這次土地用途的調整是中山除“工改”之外，以多種途徑拓展產業空間的體現，該局正研究制定相關政策，支持鼓勵全市“商、住改工”項目。除了上述兩個區域外，中山多個鎮（街）也正在推動“商、住改工”項目，包括沙溪鎮龍瑞村“商改工”項目、南頭鎮的百畝“住改工”、古鎮鎮近千畝“住改工”項目等，以支持制造業發展。

??“工改”是指中山在2022年出臺的《關于促進村鎮低效工業園改造升級的若干措施》，旨在全面加快村集體連片低效工業用地和市、鎮（街）屬企業用地改造升級，統籌促進其他土地權利人的低效用地再開發。2022年，中山累計拆除整理低效工業用地1.4萬畝，盤活批而未供和閑置土地2.4萬畝。

??去年賣地收入下降超七成

??作為三四線城市，中山在這一輪房地產市場的調整中受到了不小的沖擊。據合富研究院統計，2022年，中山新增26484套一手住宅，同比下降50%，一手住宅成交36886套，同比下降29%。土地市場也頗為冷清，全年成交商住地塊9宗，總成交金額47.27億元，同比下降約76%，為近5年來的最低水平。

??從中山的GDP數據來看，房地產對固定資產投資的影響不小。2022年，中山全市固定資產投資同比下降0.7%，其中，工業投資增長20.4%，占全部投資比重的27.2%，基礎設施投資增長11.5%，占全部投資比重36.7%，而占比36.1%的房地產投資則同比下降了23.4%，拖累了整體表現。

??此前，中山對房地產的依賴度更高。2019年，房地產投資在中山全市固定資產投資中的占比高達57.2%。中山市發展和改革局在2022年5月發布的一份文件中表示，“十三五”期間服務業發展過度依賴房地產的隱憂仍然存在，房地產投資和稅收貢獻度在服務業行業中位列第一，行業增加值比重高居不下，房地產在相當程度上擠占了其他服務業的發展空間。

??一位業內專家表示，近兩年，在房地產市場下行的背景下，城市間的分化愈發明顯，三四線城市的樓價承壓、去庫存難度加大、土地出讓金銳減，進而影響地方財政收入，倒逼著地方政府改變原有的發展模式，走出土地依賴困局。從發展地產向發展實體經濟轉變就是路徑之一。

??從目前來看，中山正在進行轉型的探索。根據2023年中山市政府工作報告，今年該市的主要預期目標包括GDP增長6%，固定資產投資增長12%，工業投資增長60%等。工業投資增長的預期增速是2022年的3倍，發力方向很明確。

??2023年，中山計劃全力推動制造業高質量發展，全面推動工作力量向制造業加強、政策措施向制造業傾斜、資源要素向制造業集聚，著力打造新能源、生物醫藥與健康、新一代信息技術、智能家電、高端裝備、光電光學、燈飾照明、中山美居、現代農業與食品、現代時尚產業等新時代“十大艦隊”。今年，中山還提出引進100個以上億元項目、10個以上的10億元項目、更多百億元級項目的目標。為此，該市打算全年整備工業園區建設用地5000畝，形成100畝以上連片工業用地20塊。

??1月28日，在中山的高質量發展大會上，中山市委書記郭文海表示今年目標任務的實現是硬仗苦仗，必須超常規發力，大膽探索“工改”新模式新路徑，加快建設十大萬畝級現代主題產業園，重構中山產業發展大平臺，改出制造業當家新氣象。

??彭澎認為，從國家政策的導向來看，“房住不炒”和城市群發展模式對三四線城市的房地產市場影響更大，中山適時進行發展模式的轉型具有現實意義。但這需要一個較長的過程，不可畢其功于一役，因為GDP增長對房地產的依賴也是多方面、多層次的，GDP去房產化之前，必須有效培育起稅源、稅基，以保證城市運行，以及用于替代房地產的強大產業體系等。